筆者受普林斯特聯合商學院（UNCP）之邀共同研究“主題商業街區的歷史演變“課題，研究后發現這是段值得我們去回顧的商業地產發展里程。近幾年，商業地產的井噴式發展及同質化的趨勢愈演愈烈，很多購物中心為了加強體驗，把很多創新業態搬進了商場，其中創意街區受到各大開發商的青睞，激烈的市場競爭之下，商業地產項目各出奇招，推出的主題區種類之繁多、模式之豐富早已不在話下。

依托歷史文化底蘊，以某種文化體驗為主題，通過文商旅融合，打造極富空間感、體驗感、互動感的主題情景街區正成為一種全新的網紅文旅街區模式。主題街區設計對于一個特色街區來說，非常關鍵，那我們就來看看開發商如何演變主題街區的這段短暫歷史：

自從2013年天津大悅城的騎鵝公社開業以來，業內對于主題街區的熱情一直很高漲，這段時間的確是主題街區的開始也是商業走向體驗式的雛形。相信行業內人士對這些項目并不陌生，當年這些也是曾經的“網紅打卡“地，這些比抖音、B站還早上幾年，少了幾分”街拍“的直播，多的是在微信朋友圈霸屏。在商業地產雛形期，多數項目是以獨特的空間和新穎的業態為特色，更多的是在試探市場反應和接受度。

這段歷史持續了近3年時間，由于商業地產那時正進入高速周轉周期，同時進入存量資產改造的市場導向，很快出現了新的一批替代品把這些項目的市場地位及消費人群進行了稀釋，主題商業街進入了發展的第二個周期，這個周期開業的項目明顯體現出較為成熟的商業定位及精準的目標消費對象選擇，脫離了環境+業態的模式，轉向場景+營銷+商業模式的變革。

自2019年起，商業地產步入調整期，同時也迎來了主題商業街區發展的3.0時代。購物中心同質化競爭日益加劇，全場景思維似乎是個雙贏的破局方法。通過創造沉浸式空間，讓消費體驗有質的飛躍。體現在商業主題區上，一方面是公共區域的設計、主題裝置、音樂等硬件氛圍的打造。另一方面，則是對于品牌租戶的選擇，以及租戶店鋪形象、產品特色與主題區域的匹配度。這個階段的主題商業街區更突出故事性，吸引全年齡段的消費顧客。

現在看來，主題街區幾乎成為購物中心必備的商業形態，幾乎“人手一個，各個精彩，個性突出”。在與UNCP普林斯特商學院研究過程中，我們討論最多的就是主題街區打造的邏輯，如下簡單闡述：

從設計角度，基本涵蓋了2個維度：“新興生活方式場景滿足精神需求，打造垂直社群”，通過融合多元業態，滿足“新生代”消費者重品質和體驗的需求。而隨著新中產、時尚年輕人、文藝青年等具有圈層色彩的詞語不斷涌現，年輕群體正不斷細分化。購物中心通過深挖細分客群需求，構建不同的主題空間，并加強內容運營，從而打入垂直社群，為項目帶來高粘性的年輕消費者。“文創場景有情懷、有故事的商業空間”， 作為購物中心的熱門選擇，文創場景類主題街區從“騎鵝公社”版的文創品牌集合地，漸漸升級為文化與創意的演繹空間。其中，主打地域情懷、以故事化表達地方文化的主題街區受到許多購物中心的青睞，因其有利于與當地消費者在共同的文化基礎上，快速產生情感聯結，實現情感溢價。

作為主題和客群明確的體驗式商業空間，主題街區不僅是購物中心“客流發動機”，主題街區之于購物中心更像是一種推廣行為，反映購物中心的性格和氣質，選準了主題，瞄準了目標客戶人群，只能算是完成了第一步，如何用創新的語匯締造出獨特的魅力空間，則是給消費者更多的體驗、增加客戶粘性的關鍵。一個好的主題街區一定是自成體系的，其中各個模塊共同配合，講述一個故事。

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。